Grundstücke in München und Umgebung sind begehrt. Die Quadratmeterpreise für Bauland haben in den letzten Jahren stark zugelegt. Doch der Verkauf eines Grundstücks unterscheidet sich vom Immobilienverkauf in einigen wichtigen Punkten. Erfahren Sie hier, was Sie beachten müssen.
Grundstückspreise in München
Die Bodenrichtwerte in München variieren stark nach Lage:
- Innenstadt / Altstadt: 15.000 – 25.000 €/m²
- Schwabing, Bogenhausen: 3.000 – 8.000 €/m²
- Pasing, Laim: 2.000 – 4.000 €/m²
- Trudering, Riem: 1.500 – 3.000 €/m²
- Umland (Landkreis München): 800 – 2.000 €/m²
Hinweis: Die Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Der tatsächliche Verkaufspreis hängt von vielen Faktoren ab.
Faktoren für den Grundstückswert
1. Bebaubarkeit
Der wichtigste Faktor: Darf auf dem Grundstück gebaut werden?
- Bauland: Im Bebauungsplan als Baufläche ausgewiesen – höchster Wert
- Bauerwartungsland: Künftig bebaubar – niedriger, aber mit Potenzial
- Rohbauland: Noch nicht erschlossen – Abschläge für Erschließungskosten
- Ackerland/Grünland: Nicht bebaubar – deutlich niedrigerer Wert
2. Bebauungsplan (B-Plan)
Der Bebauungsplan regelt:
- Art der Bebauung (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet)
- Maß der Bebauung (GRZ, GFZ, Anzahl Vollgeschosse)
- Bauweise (offen, geschlossen)
- Baugrenzen und Baulinien
3. Erschließung
Ist das Grundstück erschlossen?
- Straßenanschluss
- Wasser und Abwasser
- Strom und Gas
- Breitband-Internet
Nicht erschlossene Grundstücke erfordern hohe Investitionen des Käufers.
4. Altlasten und Bodenbeschaffenheit
- Altlastenverdacht prüfen (Altlastenkataster)
- Bodenverhältnisse (Tragfähigkeit, Grundwasser)
- Kampfmittelverdacht in München beachten
Unterlagen für den Grundstücksverkauf
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Bebauungsplan oder Auszug
- Baulastenverzeichnis-Auskunft
- Altlastenauskunft
- Erschließungsbeitragsbescheide
- Vermessungsunterlagen
Steuern beim Grundstücksverkauf
Spekulationssteuer
- Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb: Gewinn ist steuerpflichtig
- Nach 10 Jahren: Steuerfrei
- Ausnahme "Selbstnutzung" gilt bei Grundstücken ohne Gebäude nicht!
Grunderwerbsteuer
In Bayern: 3,5% des Kaufpreises (zahlt der Käufer)
Gewerbesteuer
Bei gewerblichem Grundstückshandel (3-Objekt-Grenze beachten)
Vorkaufsrechte
Die Stadt München hat in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht:
- In Sanierungsgebieten
- Im Geltungsbereich bestimmter Bebauungspläne
- Für soziale Maßnahmen
Der Notar fragt das Vorkaufsrecht automatisch ab.
Tipps für den Grundstücksverkauf
- Professionelle Bewertung: Ein Gutachter oder erfahrener Makler kennt den Markt
- Baurechtliche Situation klären: Bebauungsplan und Bauvoranfrage
- Zielgruppe definieren: Privatpersonen, Bauträger, Projektentwickler
- Vermarktungsstrategie: Off-Market oder öffentlich?
- Steuerliche Beratung: Vor dem Verkauf Steuerberater konsultieren
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